Revisjon av småhusplanen

Hva er status nå?

Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda. Det er fordi Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har reist en innsigelse til den nye planen knyttet til risiko- og sårbarhetsanalyse. Eiendommer omfattet av den nye småhusplanen har derfor fortsatt et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT).

Oslo kommune og Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) gjennomførte 2. november et meklingsmøte hos Statsforvalteren. Meklingen førte ikke til enighet og småhusplanen skal nå endelig avgjøres av Kommunal- og distriktsdepartementet.

Søknader som er omfattet av unntakene i MFT, tar vi som tidligere fortsatt til behandling. Søknader som ikke er omfattet av unntakene i MFT, tar vi fortsatt ikke til behandling. Slike saker setter vi på vent frem til departementet har tatt endelig stilling til planen.

Hva skal vi med en revidert småhusplan?

Småhusplanen sier noe om hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer i områder som er omfattet av denne reguleringsplanen. Planen legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene. Når en revidert småhusplan er vedtatt av bystyret og blitt rettskraftig, vil den gi nye juridisk bindende føringer og rammer for byggesaksbehandling i områdene der planen gjelder.

Hvorfor ble småhusplanen revidert i 2021-2023?

Plan- og bygningsetaten fikk i 2021 en politisk bestilling fra byrådet om å revidere «reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by – S-4220» (småhusplanen). Småhusområdene er en viktig del av Oslos varierte boligstruktur. Oslo kommune ønsket å ta vare på historiske og grønne kvaliteter i disse områdene. Samtidig viste grøntregnskapet for Oslo i perioden 2013-2017 at det hadde blitt mindre vegetasjon særlig i ytre by, mye som et direkte resultat av fortetting i småhusområder.

Den reviderte planen skulle derfor bidra til å skjerme småhusområdene for ytterligere fortetting, og sørge for et sterkere vern av de grønne verdiene når det i fremtiden skal bygges i disse områdene. Videre skulle småhusområdenes karakter og kvaliteter bevares, det skulle legges til rette for mer klimavennlige utbygginger, og vi skulle forenkle planen for å kunne gjøre kommende byggesaker enklere og billigere å gjennomføre.

Hvilke områder er med i småhusplanen?

Småhusplanen omfatter rundt 28 000 eiendommer i bydelene Alna, Bjerke, Frogner, Gamle Oslo, Grorud, Grünerløkka, Nordre Aker, Nordstrand, Stovner, Søndre Nordstrand, Ullern, Vestre Aker og Østensjø. Planavgrensningen i den reviderte planen er i hovedsak den samme som for planen den skal erstatte. Det vil si at det ikke er vesentlige endringer når det gjelder hvilke eiendommer som er omfattet av den nye, reviderte småhusplanen som ble vedtatt av bystyret 27.09.2023.

Hvordan har prosessen foregått?

Oppstart av arbeidet med revidert småhusplan ble varslet 7. juni 2021. Frist for innspill og bemerkninger til oppstarten var mandag 16. august 2021. Det kom inn 344 uttalelser.

Høsten 2021 ble 4000 tilfeldige personer fra fem områder i byen invitert til å delta i et borgerpanel for Oslo kommune. Av de som ble invitert, ønsket 275 personer å delta. Blant disse ble det gjort et representativt utvalg av deltakere basert på alder, kjønn, boligtype, bosted og utdanningsnivå. Borgerpanelet besto av 21 deltakere. Deres oppgave var å sette seg inn i temaer som berører småhusplanen, diskutere viktige problemstillinger og komme med felles anbefalinger med utgangspunkt i spørsmålet: «Hvordan kan fremtidig utbygging i småhusområdene gjøres på en måte som styrker og bevarer områdets kvaliteter?». Panelet møttes gjennom fem samlinger høsten 2021 og vinter 2022.

I tidsrommet 4. april til og med 30. mai 2022 var et forslag til revisjon av småhusplanen på høring og til offentlig ettersyn. Det ble avholdt to åpne fysiske møter og et digitalt møte i forbindelse med høringen, de fant sted henholdsvis 9., 11. og 12. mai 2022. Det kom inn 885 innspill og merknader. Etter høringen ble planforslaget bearbeidet. Vurderingene av innspillene har ført til at forslaget som ble sendt til politisk behandling, var noe endret og bearbeidet.
Plan- og bygningsetaten sendte sitt endelige forslag til revisjon av småhusplanen til byrådet 4. januar 2023.

I april 2023 avga byrådet planforslaget med noen mindre endringer til bystyret, og inviterte opposisjonspartiene Høyre og Venstre til et samarbeid for å oppnå et bredt forlik om småhusplanen. Et samarbeidsutvalg kom til enighet om endringer i planforslaget. Det overordnede hensynet bak de politisk initierte endringene var «å øke mulighetene for stedstilpasset boligbygging med høy bokvalitet og arkitektonisk kvalitet, samtidig som de grønne hensynene i planen så langt som mulig bevares.» På vegne av bystyret, la Plan- og bygningsetaten det nye planforslaget ut til offentlig ettersyn i perioden 13. juni til 18. august 2023, og ba om innspill på alle endringer som var gjort i planforslaget siden det offentlige ettersynet våren 2022. Det kom inn 228 høringsinnspill.

Eiendommer som ikke inngår i planen

15. februar 2023 opphevet byutviklingsutvalget det midlertidige forbudet mot tiltak (MFT) for en periode på åtte uker. I denne amnestiperioden var det mulig å sende inn søknader som ikke skulle rammes av forbudet. Tidligere innsendte søknader skulle heller ikke rammes av forbudet. Med utgangspunkt i den politiske beslutningen om at ny småhusplan skulle vedtas innen utgangen av september 2023, og at samtlige søknader som var omfattet av amnestiet skulle behandles etter gjeldende plan (S-4220), ble det nødvendig å ta ut 529 eiendommer av planavgrensningen.

Konsekvensen for disse 529 eiendommene er at S-4220-planen fortsatt gjelder, selv når ny plan er rettskraftig. Videre er MFT ikke lenger gjeldende etter bystyrets vedtak den 27. september 2023.

Plan- og bygningsetaten vil derfor starte et nytt planarbeid med sikte på å innlemme de 529 eiendommene i den nye småhusplanen. Dersom vi mottar nye søknader fra noen av de 529 eiendommene, vil vi vurdere å legge ned nytt MFT for den aktuelle eiendommen.

Planer og dokumenter

Følg saken