Bunnfradrag for selvstendig boenhet

Hvem får bunnfradrag?

Oslo kommune har bunnfradrag for alle boliger og fritidsboliger. Boenheter som benyttes i næringsvirksomhet får ikke bunnfradrag. Bunnfradraget trekkes fra summen av boligens verdi (eiendomsskattegrunnlaget). Bunnfradraget i Oslo kommune er på inntil 4,7 millioner kroner i 2024.

Hvem kan få ekstra bunnfradrag?

Boliger som har flere selvstendige boenheter kan få ekstra bunnfradrag. Vilkårene for selvstendig boenhet er at den er fysisk adskilt fra øvrig boareal i eksisterende bolig, er godkjent til varig opphold, har egen separat inngang fra ytre rom og har alle hovedfunksjoner som f. eks stue, kjøkken, soveplass og bad, for en egen bolig. Vilkårene står i § 4 i forskrift for eiendomsskatt 2024, Oslo kommune.

Vær oppmerksom på at selv om du kan få ekstra bunnfradrag for boenheten, blir det ikke en godkjent boenhet etter plan- og bygningsloven, som blir registrert i Eiendomsregisteret (matrikkelen).

Må du gjøre fysiske endringer på bygningen, er det søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Les mer om søknadsplikt etter plan- og bygningsloven.

Hvor finner du opplysninger om boenheter og arealet for boligen din?

Har du mottatt et varselbrev om at boligen din skal takseres, finner du boenhetene og arealet per boenhet på siste side i varselbrevet.

Har du fått vedtak om eiendomsskatt, finner du boenheter og areal i eiendomsskatteseddelen.

Hva gjør du hvis du mener arealet er feil?

Hvis boligen din er taksert av kommunen, sender du inn dokumentasjon på korrekt areal til Eiendomsskattekontoret.

Hvis boligen din har boligverdi fra Skatteetaten, kan du selv endre arealet i skattemeldingen din, eller kontakte Skatteetaten. Når Eiendomsskattekontoret bruker boligverdi, må vi benytte arealet vi får fra Skatteetaten. Vi kan ikke endre arealet, selv om du sender det til oss.

Skjema for registrering av flere boenheter

Hvis opplysningene om boenhetene på eiendommen ikke stemmer, må du fylle ut skjema for innmelding av boenheter (PDF).

Gå til skjema for innmelding av boenheter (PDF)

Fristen er 11. april for å melde inn flere boenheter som ikke er registrert i matrikkelen (Eiendomsregisteret). Melder du inn en boenhet etter fristen, vil vi først vurdere antall bunnfradrag i eiendomsskatten for 2025.

Dersom du har færre boenheter i din bolig enn det som er registrert, må du gi beskjed til Eiendomsskattekontoret.

Hvordan fyller du ut arealet i skjemaet?

I feltet «Totalt areal for eiendommen» skal du fylle inn arealet som står i brevet du har mottatt eller på eiendomsskatteseddelen din.

Pass på at:

• summen av boenhetenes areal skal være likt «Totalt areal for eiendommen»
• du bruker takseringsareal (BRA) hvis eiendommen din skal takseres av kommunen
• du bruker primærrom (P-ROM) hvis eiendommen din har boligverdi fra Skatteetaten. Hvis du mener arealet fra Skatteetaten er feil, må du opplyse om dette og fylle inn det du mener er riktig areal. Samtidig må du rette arealet i skattemeldingen din.

Hvis summen i «Totalt areal for eiendommen» ikke stemmer, eller hvis du har brukt feil areal, tar det lenger tid å behandle saken din.

Regneeksempel for bolig med flere enheter

For å beregne bunnfradraget for en boenhet, beregnes først boenhetens verdi, basert på boenhetens andel av totalarealet.

Bunnfradraget for en boenhet er begrenset til boenhetens verdi (eiendomsskattegrunnlag). Det betyr at hvis boenhetens andel av verdien beregnes til tre millioner kroner, er bunnfradraget for denne boenheten tre millioner kroner.

Regneeksempel for eiendom på 100 kvm med eiendomsskattegrunnlag på 8 millioner med to boenheter for 2024:

• Eiendomsskattegrunnlag (boligverdi eller eiendomsskattetakst redusert med 30%) kr 8 000 000
• Totalt areal: 100 kvm
• Antall boenheter: 2
• Areal boenhet 1: 70 kvm (70 % av totalarealet)
• Areal boenhet 2: 30 kvm (30 % av totalarealet)