Ombruk av bygg og byggematerialer

Hvorfor ombruk av bygg?

For å nå kommunens klimamål, oppfordre til en mer bærekraftig ressursbruk, samt bidra til bevaring av stedsidentitet, ønsker Plan- og bygningsetaten å tilrettelegge for mer ombruk og rehabilitering av bygg.

I 2024 kom det nye Statlige planretningslinjer for klima og energi, som blant annet gir føringer for hva vi skal legge vekt på i våre vedtak etter plan- og bygningsloven. Der står det blant annet at "Kommunene skal vurdere og ha dialog med utbyggere om rehabilitering og gjenbruk av bygninger samlet sett er en mer bærekraftig løsning for å redusere klimagassutslipp og ressursbruk enn regulering til riving".

Ombruk av et bygg fremfor å rive kan redusere klimagassutslippene fra prosjektet kraftig, særlig fra materialbruk. Utslippene fra materialbruk skjer umiddelbart når materialene produseres. Å redusere materialutslippene er spesielt viktig fordi det haster å gjøre klimakutt, skal vi nå klimamålene. Det er selvfølgelig også viktig å redusere utslippene fra energibruk, men de er fordelt over hele livsløpet til bygningen, og er også mer usikre.

Les mer om hvorfor vi må jobbe for å unngå riving av bygg og få nyttige tips om ombruk i Grønn Byggallianse sin publikasjon Tenk deg om før du river

Vurdere ombruk av bygg i plansaker

For å kunne tilrettelegge for ombruk og unngå at reguleringsplanen blir en barriere for ombruk må det vurderes allerede tidlig i plansakene. Plan- og bygningsetaten har derfor laget en rutine for å sikre at det følges opp i alle plansakene der det finnes eksisterende bebyggelse fra før.

Rutinen sier at dersom det finnes eksisterende bebyggelse i et planområde må forslagsstiller vurdere mulighetene for å bruke hele eller deler av bebyggelsen videre. En slik vurdering bør inkludere kartlegging av tilstanden til bærende konstruksjoner.

Hvis kartleggingen viser at det er mulig å bruke byggene videre, men det likevel er ønskelig å rive, må forslagsstiller begrunne valget godt, og det bør utarbeides klimagassberegninger for et ombruksalternativ og et rivealternativ. Det vil være et viktig grunnlag for å kunne vurdere klimakonsekvensene av de to alternativene.

Der ombruk av bygg blir en del av planen må det omtales i planbeskrivelsen.

Rutinen vil gjøre det mulig å vurdere ombruk på en god måte i hver enkelt sak, og jobbe bevisst for å fremme byplangrep som er forenelige med ombruk. Den vil også la oss vurdere ombruk opp mot andre hensyn og føringer i byutviklingen, som knutepunktfortetting. Målet er ikke ombruk for enhver pris, men å legge til rette for det der der et hensiktsmessig.

Plan- og bygningsetaten vil til enhver tid vurdere tilgjengelige juridiske virkemidler for å sikre ombruk der det er hensiktsmessig. Enn så lenge er ikke ombruk i seg selv noe vi kan sikre gjennom bestemmelser, men vi kan tilrettelegge for ombruk gjennom byggegrenser og bestemmelser som tilrettelegger for at eksisterende bebyggelse kan bli stående.

Unntak og dispensasjon fra tekniske krav for å få til ombruk

Noen ganger kan tekniske krav, annet regelverk, eller overordnede reguleringsplaner oppleves som en barriere for ombruk av bygg.

Utgangspunktet i loven er nemlig at tekniske krav skal oppfylles, også på eksisterende bebyggelse. Men det gjelder kun relevante krav, og kun for de delene av byggverket som det skal gjøres tiltak i. Dersom en rehabilitering defineres som “hovedombygging” må som hovedregel bygget oppnå alle tekniske krav i byggteknisk forskrift.

Hvis en overordnet plan eller annet regelverk setter begrensninger for ombruk av bygg ønsker vi at forslagsstiller går i dialog med Plan- og bygningsetaten, slik at vi kan vurdere mulighetene for å redusere barrierene sammen. § 31-4 i plan- og bygningsloven gir nemlig kommunen mulighet til å gi unntak fra tekniske krav i eksisterende bebyggelse, dersom det vurderes som forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø. Hjemmelen for å gi unntak fra tekniske krav gjelder også for tilbygg og påbygg på eksisterende bebyggelse. § 19-2 i plan- og bygningsloven gir kommunen mulighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser i loven eller i reguleringsplaner etter loven.

Veiledning for søknad om unntak fra tekniske krav etter §31-4

Søknad om unntak fra tekniske krav gjøres i byggesaken for tiltaket. Når man søker om unntak fra tekniske krav vil kommunen vurdere om unntaket er forsvarlig. Dette er en nødvendig forutsetning for at unntak skal kunne innvilges.

I søknaden må tiltakshaver begrunne og dokumentere at unntaket er forsvarlig. Hjemmelen for det tekniske kravet (i teknisk forskrift) må angis presist og størrelsen på avviket fra tekniske kravet må fremgå.

Søknaden må inneholde en vurdering og vekting av relevante vurderingskriterier etter §31-4. Noen spørsmål som det kan være relevant å svare på er:

• Blir sikkerhetsnivået bedre som følge av tiltaket?
• Fører tiltaket til en forbedring av byggverket?
• Bidrar tiltaket til å ivareta klimahensyn?
• Bidrar tiltaket til å ivareta kulturminnehensyn?
• Finnes det kompenserende tiltak som kan redusere negative konsekvenser av unntaket?
• Hvilke fordeler oppnås med tiltaket?

Søknaden må inneholde en konkret vurdering som konkluderer på om det er forsvarlig å gi unntak, med fokus på helse, sikkerhet og miljø.